miércoles, 29 de agosto de 2018

Acop

Actualmente el mercado de oficinas de Santiago (A+B) se encuentra en niveles de equilibrio, en donde la oferta y la demanda cuentan con cierto grado de mutualismo. Tasas de vacancia bajo 8% y valores de renta estables con una leve tendencia al alza, nos parecen razonables para un mercado sano después de algunos períodos de estrés. A pesar de lo anterior, nos parece interesante analizar como se comportó el mercado durante los últimos siete años, enfocando el análisis en los nuevos ingresos y sus efectos sobre la vacancia, valores de renta, entre otros. Así también abordaremos en el análisis donde se emplazaron, sus velocidades de ocupación promedio y lo que viene para los próximos años. Nuevos Ingresos Desde el 3T-2011 al 2T-2018 han ingresado al mercado 154 edificios (Clases A+B), equivalentes a 1.345.000 m² aproximados y que corresponden al 35% del stock total, los cuales se distribuyen de la siguiente manera. grafico1 Cada edificio Clase A alcanza una superficie útil promedio destinadas a uso de oficina de 16.000 m², mientras los edificios Clase B registran 6.000 m² aproximados. El ingreso anual promedio de los últimos siete períodos fue de aproximadamente 190.000 m², con una absorción de 170.000 m² anuales. Esta diferencia entre los nuevos ingresos y la absorción repercutió en los índices de vacancia y valores de renta ofrecidos. A mediados del año 2014 se registró una vacancia cercana a 8%, período en el cual se produce un quiebre de tendencia en los valores de renta. Estos comienzan a disminuir acumulando hasta el 3T-2016 una baja de aproximadamente 10% de su valor, registrando 0,479 UF/m². Ese mismo trimestre se registra la vacancia más alta del período analizado (11,67%), la cual comienza a disminuir gradualmente. Los valores de renta, por su parte tienden a mantenerse con una leve tendencia al alza. Nuevos ingresos por sub mercados Los nuevos ingresos registrados (A+B – 2011-2018), son liderados por el mercado de Providencia, el cual registra 262.479 m² de espacios de oficinas distribuidos en 38 edificios, de los cuales más del 90% corresponden a edificios Clase B. La comuna de Las Condes, la cual contiene los sub-mercado de Las Condes CBD (12%), Nueva Las Condes (13%) y Nueva Apoquindo (18%), concentra el 43% de los metros cuadrados incorporados. Para edificios Clase A, destaca el sub mercado de Nueva Apoquindo, el cual recibe 11 proyectos por una superficie total útil de 182.702 m², seguido por Las Condes CBD, con igual número de proyectos pero con una superficie útil menor. Un poco más abajo le siguen los mercados de Santiago y Nueva Las Condes. Es relevante mencionar el bajo registro del mercado de Providencia en esta categoría. Como mencionamos anteriormente, los ingresos en el mercado Clase B son liderados ampliamente por el mercado de Providencia, con 35 edificios y una superficie útil de aproximadamente 220.000 m². Vitacura aparece en el segundo lugar con 32 edificios, seguidos por Nueva Apoquindo y Estoril. El mercado de Las Condes CBD ha recibido en este período solo dos edificios de Clase B. Por otra parte, en términos de unidades (Edificios), los mercados que más han crecido son los de Vitacura con un 400%, seguidos por Nueva Apoquindo y Estoril. Superficie en construcción Es importante tener en consideración que la superficie total en construcción, registrada a través de los Permisos de Edificación aprobados por las distintas Direcciones de Obras Municipales, ha ido disminuyendo considerablemente, lo que indica una señal de advertencia futura ante una posible escasez de espacios. El 3T-2012 existían en construcción 875.000 m² aproximados de espacios de oficinas (A+B), a la fecha existen solo 245.000 m². Si consideramos la absorción promedio de los últimos siete años (170.000 m²) más los nuevos ingresos proyectados para los próximos 12 y 24 meses, podríamos alcanzar vacancias aproximadas de 5,75% y 3,25% respectivamente (escenario conservador). Si consideramos una absorción de 200.000 m² anuales, las vacancias aproximadas a 12 y 24 meses podrían disminuir a 5,00% y 1,75%, respectivamente. Superficie en construcción efectiva Los 245.000 m² que actualmente se encuentran en construcción se desglosan en 23 proyectos distribuidos en los siguientes submercados: En el mercado Clase A existen 5 proyectos, los cuales corresponden a las etapas pendientes del proyecto Costanera Center (2 / Las Condes CBD), el proyecto Territoria El Bosque (Las Condes CBD), Edificio Vista 360 (Nueva Las Condes) y el Ed. Sura / Senerman (Nueva Las Condes), los cuales en conjunto alcanzan 160.000 m². El mercado Clase B cuenta con 19 proyectos, liderados por los mercados de Providencia (6), Vitacura (5) y Nueva Apoquindo (4). Velocidades de ocupación Para cada uno de los 154 edificios que ingresaron al mercado durante el período analizado, hemos contabilizado el plazo promedio que demoraron en alcanzar una ocupación de 90% aproximado. Los resultados por clases son los siguientes: grafico2 Es importante tener en consideración, la contingencia del período analizado, donde se produjo un evento de sobre stock, combinado con un bajo crecimiento económico del país. En las páginas siguientes se encuentran detallados los emplazamientos individuales de cada uno de los 154 edificios ingresados al mercado desde el 3T-2011 al 2T-2018. grafico3 Fuente http://www2.acop.cl/noticias/informe-oficinas-santiago-ingresos-desarrollos-y-tendencias-2011-2018/

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